中央或将在7月出台重磅型调控政策
2012-04-20 07:51:04   来源： ()　   评论：0 点击：

    据今年网上流传，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。

    对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。到2012 年的18大和2013年的“两会”，由于中央换届前的稳定诉求结束，“新官上任三把火”，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。

    对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。

    习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。

    李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年“两会”后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。

    从政治方面看中国房价将在2013年有一大跌，从经济形势上看也更是如此。

    近日据媒体报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。

    据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。

    债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

    这些数据表明，中国房地产企业库存在快速增长，资金来源在快速下滑，销售收入面积和销售收入快速下滑，偿债压力和资金链紧张在快速增长。如果房地产商能撑过2012年，则很难在2013年坚持高房价了，2013年中国房价必有一大跌。

    中国房价本应该在2008年扭转向下的，但由于对全球经济危机反应过度，来了个中央4万亿、地方10多万亿的大投资计划和货币政策大放水，房价在货币过剩的情况下又大幅反弹。

    中国经济大约10年一个周期，上个周期底部是1999年，2009年应该是这轮周期的底部。但由于在2008年末投资大跃进和信贷大跃进，将这轮经济周期的底部大约推迟4年左右，2013年或许将是这轮周期的底部。

    经济周期的底部，本来是要消化一些行业的生产过剩和推进经济转型升级与结构调整的。但中国通过大力拉动基础设施投资、房地产投资和通过补贴汽车、家电的消费延缓了这次经济周期底部的到来。同时，这也意味着大量透支了未来固定资产投资与汽车家电等消费需求，汽车产业增长停滞就是证明；产能过剩进一步增加，结构调整的转折力度和所抛弃的行业产能更大，这些必然导致GDP增长的更严重放缓。

    据统计局数据，2012一季度中国GD[同比增长8.1%，环比增长仅1.8%，而2011年中国GDP增速为9.2%。估计2012年中国GDP增长速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增长速度对中国来说是很冰冷的，1999年前后的经济状况就是证明。

    房价，向来和宏观经济形势密切相关。在中国宏观经济形势向下入冰冷的情况下，房价不可能再大涨，只能大跌。面对1990年代末房地产的不景气，朱镕基总理在1999年推出房地产市场化改革拉动房地产。在2013年，面对高房价、房地产泡沫和高房价的危害及民生压力，新一届中央政府会救市吗？不会。中央会继续调控房价到合理位置，到2015年左右或许会出手救市——但不是救房价，而是让更多居民在比较合理的房价之下解决好住房需求，比如对购房者的信贷支持。

    对中国来说，房价最好是在短时间内完成暴跌见底，然后随经济发展和通货膨胀慢慢反弹，这样对中国最有利。此时，房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；那些投机房地产的人，也即吃房地产价格差的人，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产；由于房价降低，经济运行成本降低，生活压力降低，有利于缩小贫富差距、拉动消费和经济转型升级。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求，经济也获得了转型升级和进一步发展是机会。

    有人认为，随着通货膨胀的降低，货币政策会放松，通货膨胀会再次高起来，房价再次上涨。问题是，上次的中央4万亿和地方的10多万亿投资计划刚过3年，由此带来的猛货币流动性和大通胀刚下跌，货币政策和财政政策会大放水吗？财政货币政策即便是放了一些水，由于经济形势在快速的向下，这轮经济周期的底部到来，如1999年一样，严重通胀不会了，或许2013年和2014年是通货紧缩。如果中央再货币大放水，那一定是“滞涨”！因为中国经济正在向这轮经济的底部运行，难以避免经济增长下降和一段时间经济的冰冷气氛。滥发货币只能是“滞涨”！

    虽然2012年3月份全国居民消费价格总水平同比上涨为3.6%，但食品价格同比上涨7.5%。其中，肉禽及其制品价格上涨11.3%，鲜菜价格上涨20.5%。无论是素菜还是荤菜价格上涨都是两位数，许多底层老百姓越过越吃不起菜，物价上涨的民怨依旧很大，这时中央会搞货币放水吗？

    温家宝说要打破银行的垄断，推进金融改革。所以，未来中国金融政策，应该是改变制度和结构，通过优化金融来促进经济发展，而不是搞货币放水。实际上，货币放水反而危害中小企业。因为在银行垄断格局，无论货币政策松紧，中小企业贷款都难。而货币放水导致通货膨胀和房价房租上涨，提高中小企业成本，抽走实业资金流向房地产，偷走大众的消费购买力和内需，拉大贫富差距，反而危害经济健康和中小企业发展。所以，不要再等待更不能期待中央再货币放水了，近几年内不会再有像2009年那样靠货币推动的房价上涨。

    中国过去十年来的货币发行，主要是靠外汇储备增长推动的，但这在2011年第四季度就停止了。自去年底以来，外资陆续撤离中国房地产市场。由于对未来中国经济发展形势预期恶化，外资流入中国必然放缓，随着中国经济步入这轮经济周期的底部将进一步减少，内资为此也会流出去寻找更好的投资场所。随着人民币自由化，由于中国资产价格在过去比较货币不自由的情况下被严重高估，比如房价和股市，人民币自由化必然导致未来货币流出，中国房价必然下降。在中国贫富差距持续拉动、社会不稳定因素增多和制度不透明的情况下，富人移民海外在快速增加，抛售严重泡沫化的房产是必然选择。

    或许还有人傻乎乎的人，中国人口多，房价不会低。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。

    有人说中国城市化“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？同样，在年轻的 “80后”中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，“80后”不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？